冯国亮:今后投资房产必须考虑的五件事

6月6日置业投资学习团微群研讨《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,即“租房新政”。内容丰富,分三篇文章做以解读,前两篇为《租房新政带来新一轮投资机会》、《租房新政对房产投资方式的深刻影响》,本篇从投资实操角度继续解读。

上一篇提到了可供投资的出租型住房类型,如城市核心区小套型公寓与新房及轨道交通周边的住房,养老、海景房与旅居度假产品;公租房、商用物业改造住房、旧城改造与城市再生项目、长租公寓、众创空间等,若细究,投资不同类型房产选择要点不尽相同,不过也存在着某些共性值得解析。

租售比高,出租房产的优先选择

房价高企,住房租售比偏低在很多地方都是普遍现象,在有些大城市,以目前租金计算往往要50—70年才能收回住房投资成本,再扣除持有成本与损耗及相应税费,则收益率过低,甚至入不敷出。因而在房价涨幅较大的阶段,大家都宁可空置也不租出去。

若考虑今后长期持有出租,置业时不仅要评估住房的性价比,还需核算租售比,不同地段和类型的房产租售比不尽相同,如SOHO型房产比普通住宅升值慢,不过单价相对较低,租金较高,因而租售比相比更高,应算好经济账并结合投资定位决定购置哪种房产。此外周边自然环境、商业配套齐备程度和房产居住舒适度也是评估租金水平的重要指标,需要做好综合衡量。

溢价率高,创新获取增值收益

《意见》中“允许改建房屋用于租赁;允许将商业用房等按规定改建为租赁住房;允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租”。城区中老旧楼房,或破旧及经营不善、运营效率低而价值明显低估的的商用物业、厂房等,经过重新装修并调整功能定位,价值会有明显提升,租金水平也会随之提高。此外《意见》中允许住房分割出租,房中房可以大幅提高溢价率,从而提高租金总收益。

通过改造更新谋求溢价将是存量房时代的新兴产业,伴随优惠政策出台,“二房东”会越来越多,而机构化运营更是前景广阔。

出租率高,确保高收益率的前提

不是所有的房产都适宜作为出租物业,远离主城区和产业聚集区或交通不便利及远离景区的住房空置率很高,租金水平也相对较低,因此在置业时要优先选择城市核心区或交通便利尤其是轨道交通附近的房产,此外远离商业配套不齐备、不宜居的地方,这样才能确保房屋出租效率及租金收益回报。

运营服务,高效持续盈利的保障

养老、海景房与旅居度假产品等要想获得较高的投资回报有赖于持续的运营服务能力,其它各类住房品质保证,以及提高溢价率和出租率也都离不开住区的运营服务,物业管理、社区O2O、社群化服务及健康养老度假专业服务等是房产增值及租金收益的重要保障。运营团队的服务能力是房产之外的重要价值,因此置业时不仅要考量硬件设施,还要评估后期运营服务能力或做好充分准备。

市场规范,保证持续运营的前提

一直以来租房市场的混乱局面不亚于买卖市场,急需规范,建立公平机制,给租房者和投资者吃定心丸。《意见》中规范市场,明确各方权利义务,建立长期成熟租赁机制,强化信用管理制度,这有利于市场规范与可持续发展,而关键还在于落实。

投资者选择区域时,要通过实地考察调研,对地方相关管理部门及政策规定有一定了解,提前规避不必要的麻烦,此外对投资出租型房产业主的信用状况也要有所掌握,否则日久生变,容易出现竹篮打水一场空。此前丽江就出现了不少承包出租民宿被毁约等现象,值得引以为戒。

总之,伴随《意见》出台住房租赁产业将会进入新的发展阶段,以前存量房阶段以买卖为主,今后围绕住房租赁持续运营服务是新的蓝海,大量闲置房产将成为推动服务业发展的重要工具,从而创造更多社会财富。

从增量市场以买卖获利为主到存量市场持有运营获利为主是发展趋势,当然这种转变受各种因素的影响,尤其是制度安排与观念转变,因而会有一个渐进过程。互联网思维住房租赁领域的创新发展已经开始,在实操层面有必要结合商用物业持有运营的经验深入研究。对投资者而言,溢价率高、租售比高及运营服务水平高的住房物业值得待价而沽,优先考虑。

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